Jak zarabiać na nieruchomościach bez wkładu własnego?
Nie masz 100-200 tys. zł na wkład własny? Nie znaczy to, że nie możesz zarabiać na nieruchomościach. Oto sprawdzone strategie na start bez (lub z minimalnym) kapitałem.
Strategie – porównanie
| Strategia |
Kapitał na start |
Potencjalny zysk/mies. |
Ryzyko |
Trudność |
| Podnajem (rent-to-rent) |
5 000-15 000 zł |
1 000-5 000 zł |
Średnie |
Średnia |
| Pośrednictwo (agent) |
0-2 000 zł |
3 000-15 000 zł |
Niskie |
Średnia |
| Zarządzanie najmem |
1 000-5 000 zł |
2 000-10 000 zł |
Niskie |
Średnia |
| Flip z partnerem/inwestorem |
0-20 000 zł |
20 000-80 000 zł/deal |
Wysokie |
Wysoka |
| Wholesaling (cesja) |
1 000-5 000 zł |
5 000-30 000 zł/deal |
Średnie |
Wysoka |
| REIT (fundusz nieruchomości) |
100+ zł |
Pasywny 5-8%/rok |
Niskie |
Łatwa |
| Crowdfunding nieruchomości |
1 000+ zł |
7-12%/rok |
Średnie |
Łatwa |
Podnajem (Rent-to-Rent)
| Element |
Szczegóły |
| Jak działa |
Wynajmujesz mieszkanie → urządzasz → podnajmujesz drożej (pokoje/Airbnb) |
| Kapitał |
5 000-15 000 zł (kaucja + pierwsze wyposażenie) |
| Zysk |
Różnica między czynszem a przychodem z podnajmu |
| Wymóg |
Pisemna zgoda właściciela na podnajem! |
| Ryzyko |
Pustostany, zniszczenia, zmiana regulacji Airbnb |
Przykład kalkulacji:
| Pozycja |
Kwota |
| Czynsz dla właściciela |
2 500 zł/mies. |
| Opłaty (media, internet) |
600 zł/mies. |
| Przychód z 3 pokoi × 1 400 zł |
4 200 zł/mies. |
| Zysk brutto |
1 100 zł/mies. |
| Lub Airbnb (60% obłożenie) |
6 000 zł/mies. |
| Zysk brutto (Airbnb) |
2 900 zł/mies. |
Zarządzanie najmem (dla innych)
| Element |
Szczegóły |
| Jak działa |
Zarządzasz mieszkaniami innych inwestorów za prowizję |
| Kapitał |
1 000-5 000 zł (strona www, marketing) |
| Przychód |
10-20% czynszu lub 20-30% przychodu Airbnb |
| Ile potrzebujesz mieszkań |
10-15 lokali = pełny etat |
| Co robisz |
Szukanie najemców, naprawy, rozliczenia, obsługa |
Model przychodowy:
| Liczba lokali |
Śr. przychód/lokal |
Twoja prowizja (15%) |
Miesięczny zysk |
| 5 |
3 000 zł |
450 zł × 5 |
2 250 zł |
| 10 |
3 000 zł |
450 zł × 10 |
4 500 zł |
| 20 |
3 000 zł |
450 zł × 20 |
9 000 zł |
| 30 |
3 000 zł |
450 zł × 30 |
13 500 zł |
Pośrednictwo (licencja agenta)
| Element |
Szczegóły |
| Jak działa |
Pomagasz kupić/sprzedać/wynająć nieruchomości za prowizję |
| Kapitał |
0-2 000 zł (kurs + marketing) |
| Prowizja |
2-3% wartości transakcji |
| Ile zarobisz |
1 transakcja sprzedaży 500k = 10 000-15 000 zł |
| Czas do pierwszej prowizji |
1-3 miesiące |
| Wymagania |
Brak licencji obowiązkowej (od 2014), ale wiedza konieczna |
Flip z partnerem (joint venture)
| Element |
Szczegóły |
| Jak działa |
Partner daje kapitał, ty dajesz pracę (remont, sprzedaż) |
| Twój wkład |
Czas + wiedza + organizacja remontu |
| Podział zysku |
Typowo 50/50 lub 40/60 |
| Umowa |
NOTARIALNA (bezwzględnie!) |
| Ryzyko |
Partner się wycofa, rynek spadnie, remont przekroczy budżet |
Przykład:
| Pozycja |
Kwota |
| Zakup mieszkania (partner płaci) |
350 000 zł |
| Remont (partner płaci) |
50 000 zł |
| Twoja praca (organizacja, nadzór, sprzedaż) |
2-3 miesiące |
| Sprzedaż |
480 000 zł |
| Zysk brutto |
80 000 zł |
| Twój udział (50%) |
40 000 zł |
REIT i crowdfunding – pasywnie
| Platforma |
Min. wpłata |
Oczekiwany zwrot |
Płynność |
| Social.Estate |
1 000 zł |
7-12%/rok |
Niska (zamrożone) |
| Monevia (pożyczki deweloperom) |
1 000 zł |
8-12%/rok |
Średnia |
| REIT (giełda, zagraniczne) |
100 zł |
5-8%/rok + dywidenda |
Wysoka (giełda) |
| Crowdway |
1 000 zł |
7-10%/rok |
Niska |
Podsumowanie
- 0 zł kapitału: Pośrednictwo, zarządzanie (wiedza = twój kapitał)
- 5 000-15 000 zł: Podnajem (rent-to-rent), wholesaling
- Pasywnie od 1 000 zł: Crowdfunding, REIT
- Z partnerem: Flipy (ty praca + wiedza, partner pieniądze)
- Klucz: Zdobądź wiedzę ZANIM zainwestujesz czas i pieniądze